Wzór Umowy Najmu Lokalu (pdf)


Version
Download19
Stock
File Size57.94 KB
Create DateLipiec 10, 2016
Download

Wzor umowy najmu lokalu uzytkowego pdf

Obowiązujące w Polsce przepisy* gwarantują równą pozycję stronom umowy. Praktyka dowodzi jednak, że w znacznej mierze ma ona jednak charakter wyłącznie formalny. Faktyczna przewaga ekonomiczna centrum handlowego nad małymi i średnimi przedsiębiorcami powoduje, że przy zawieraniu umowy najmu praktycznie nie ma pola dla negocjacji.

Centrum handlowe może narzucić bardzo surowe zasady. Funkcjonowanie centrum handlowego opiera się na wynajmowaniu lokali usługowych wielu przedsiębiorcom.

Najemcy, będący często w pozycji słabszej strony, sądząc, że nie mają wyboru, podpisują skrajnie niekorzystne umowy, nie podejrzewając, że niektóre z zamieszczonych klauzul umownych są lub mogą być niedopuszczalne z punktu widzenia prawa. Jeśli w takich przypadkach nie dojdzie do rozstrzygania sporu przez sąd, najemca może podporządkowywać się nawet nieważnym – z punktu widzenia prawa – postanowieniom umownym.

Przedsiębiorcy, nie zawsze podpisując umowę rzetelnie przykładają się do jej przeczytania, a ponadto zawiłe czasem sformułowania prawne, które wydają się im czytelnymi, okazują kryć się niezbyt pozytywne w skutkach obietnice. Kłopoty przedsiębiorców z umowami najmu w centrach handlowych najczęściej pojawiają się wówczas, gdy chcą oni zlikwidować swój sklep. Wtedy wychodzą na jaw kruczki prawne, których jest w nich pełno. Wynajmujący upada, ale najem trwa nadal. Ogłoszenie upadłości przedsiębiorcy wynajmującego czy wydzierżawiającego należące do niego lokale lub nieruchomości nie powoduje automatycznie wygaśnięcia umów najmu bądź dzierżawy.

Niekorzystna umowa najmu zrujnowała już niejedną firmę. Warto jednak negocjować i próbować zmieniać wzorce, które wynajmujący „podsuwa” do podpisania. Najemcy – działający zwłaszcza jako pewna grupa – mają wpływ na przymusową modyfikację standardowych postanowień oferowanych im w postaci wzorców umownych. Umowy najmu lokali użytkowych nie doczekały się bowiem opracowania zbyt wielu wzorów czy szczegółowych komentarzy w związku z tym, że rynek zdominowały, budzące również duże emocje, kwestie umów najmu lokali mieszkalnych. W praktyce umowy najmu lokali użytkowych często są zestawem klauzul przepisanych z kodeksu cywilnego, ewentualnie uzupełnionych kilkoma postanowieniami, przy czym strony często nie uświadamiają sobie konsekwencji dodawanych klauzul albo modyfikacji przepisów kodeksu cywilnego. Problemy wynajmujących i najemców lokali użytkowych wynikają zwykle ze źle konstruowanej umowy najmu. Problemy te dotyczą najczęściej:

  • czasu trwania najmu,
  • czynszu,
  • wzajemnych obowiązków stron umowy.

Stosunki prawne między przedsiębiorcami związanymi z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą, zgodnie z zasadą pacta sunt servanda, wymagają właściwego stopnia staranności przed zawarciem umowy oraz postępowania godnego z dobrymi obyczajami w stosunkach gospodarczych nakazujących rzetelne wykonywanie umowy. Przy nawiązywaniu stosunków cywilnoprawnych konieczności precyzyjnego określenia wymagają nie tylko istotne postanowienia, ale również konieczne jest staranne określenie zarówno przedmiotu umowy, jak i celów umowy. W praktyce jednak na istotne postanowienia umowy lub ich brak zazwyczaj zwraca się uwagę za późno, na przykład wtedy gdy wynajmujący, korzystając ze swojego prawa, wypowiada umowę najmu, a w szczególnym przypadku, gdy wypowiada umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Często w stosunkach pomiędzy wynajmującym a najemcą lokalu zdarza się, że na etapie kształtowania swojego stosunku prawnego strony nie precyzują go dokładnie lub wręcz traktują jego treść dowolnie.

Cechą stosunków cywilnoprawnych jest to, że przepisy ustawy obowiązują wyłącznie w przypadku, gdy strony nie umówiły się inaczej. Zasada swobody umów pozwala bowiem na ułożenie stosunku najmu w dogodny sposób. W tym kontekście należy podkreślić, iż jakość umowy najmu i jej precyzja zależy głównie od wynajmującego, bo to on świadczy usługę na rynku i to właśnie on powinien dołożyć należytej staranności do sformułowania postanowień umowy przedłożonej najemcy do podpisu. Pamiętać należy jednak, że „umowa najmu to zgodne oświadczenie woli najemcy i wynajmującego” i wpływ na ukształtowanie jej mają obie strony. Jest jednak kilka żelaznych reguł, na które przedsiębiorca musi zwrócić uwagę, zanim podpisze umowę najmu lokalu użytkowego.

Szanowni Przedsiębiorcy,

Przedstawiając poniższe opracowanie, postaramy się Wam podpowiedzieć o czym należy pamiętać najmując lokal na potrzeby działalności gospodarczej. Zajmiemy się zwłaszcza sytuacją prawną najemcy (czyli tego, kto rzecz od kogoś najmuje). Jest kilka spraw, o które powinien on zadbać, aby jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Jednak trzeba wyraźnie podkreślić, iż celem niniejszego opracowania nie jest przedstawienie gotowych wzorów umów, ale wskazanie na niektóre ważne aspekty związane z najmem lokali użytkowych.

Przedsiębiorcy, czytajcie, zanim podpiszecie!

Właściciele centrów handlowych posługują się bardzo skomplikowanymi, często zaczerpniętymi z różnych krajów, źle przetłumaczonymi, niezrozumiałymi wzorcami umów, nierzadko liczącymi dziesiątki stron. Często przewidują one ukryte opłaty, a niektóre postanowienia są wręcz sprzeczne z prawem polskim. Wiele istotnych kwestii znajduje się dopiero na końcu, dlatego warto wszystko dokładnie czytać.

Treść umowy zależy od standardu budynku lub lokalu.

Warto więc dopytać o wszystko. Bardzo często wynajmujący nie chcą w ogóle negocjować postanowień umów. Jeżeli to robią, to tylko wtedy, gdy zależy im na najemcy. Warto się więc zastanowić, czy nie lepiej poszukać lokalu gdzie indziej.

O czym warto pamiętać najmując lokal pod działalność handlową

Główne cechy umowy najmu

Najem jest umową: zobowiązującą, konsensualną, odpłatną i wzajemną.

Przedsiębiorco, konstruując treść umowy najmu lokalu użytkowego kieruj się poniższymi zasadami.

* Umowa najmu oraz sam stosunek najmu zostały uregulowane w przepisach:

ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z pózn.zm.),

ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., Nr 31, pkoz. 266, z pózn.zm.).

Ostatnia aktualizacja: 2012-10-24

Ministerstwo Gospodarki